Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой а, стр. 18

2. Выделены следующие признаки недвижимой вещи: прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость. Проецируя данные признаки на объекты самовольного строительства, поименованные в ст.222 ГК РФ, автор приходит к выводу об отнесении их именно к группе недвижимых по природе вещей, а точнее – к рукотворной части недвижимости. Тем не менее, объекты самовольного строительства относятся к недвижимости именно по своей природе, представляя собой, по сути, особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.

3. Вновь возведенный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона, при наступлении совокупности следующих юридических фактов: а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи; б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки, указанных в п.1 ст222 ГК РФ; в) прекращение (приостановление) строительных работ в отношении созданного объекта, в виду чего объект либо достигает законченную степень своей готовности (здание или сооружение), либо нет (объект незавершенного строительства).

§ 2. Самовольные действия по созданию объекта недвижимости

Во всех развитых правопорядках строительство недвижимости начинается с формирования земельного участка, на котором предполагается возвести такую недвижимость, и оформления соответствующих прав на него. В России, несмотря на то, что основная масса земель свободна от застройки, строительство объектов недвижимости зачастую начинается в обход закона, в отсутствие необходимой разрешительной документации, в первую очередь – отвода земельного участка. Как следствие, такой объект подпадает под признаки самовольной постройки [205].

П.1 ст.222 ГК РФ, содержащий легальное определение самовольной постройки с указанием на ее признаки, позволяет выделить специфику действия по самовольному созданию объекта недвижимости: создание объекта 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ 2014 г. по делам, связанным с самовольным строительством, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные акты нижестоящих судов о сносе объекта, указала, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в т. ч. нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст.222 ГК РФ. Более того, коллегия указала, что по смыслу ст.222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки [206].

Вывод Верховного Суда РФ относительно необходимости установления нарушений, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ, для квалификации вновь возведенного объекта недвижимости в качестве самовольного не вызывает каких-либо возражений, равно как и вывод о необходимости установления вины лица в осуществлении строительства такого объекта. Между тем привязка возможности сноса незаконно построенного объекта недвижимости к наличию в действиях лица вины в ее возведении, мотивированная тем, что возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, при всей обоснованности данного постулата с точки зрения наличия полного состава правонарушения для привлечения лица к ответственности ведет к серьезным практическим затруднениям и невозможности сноса множества объектов недвижимости, созданных с нарушением закона (или, что то же, – реализации механизма гражданско-правовой санкции, заложенного в ст.222 ГК РФ). Так, лицо, в чьем фактическом владении находится самовольная постройка, зачастую не осуществляло ее строительство, получив такую постройку, например, в порядке перехода владения на нее [207], либо имело основания полагать, что осуществляет строительство в полном соответствии с требованиями закона, а потому какая-либо вина в его действиях отсутствует [208].

Тем не менее, рассмотренная ситуация подтверждает как обоснованность исследования и определения автором правовой природы самовольной постройки, так и выдвинутый ранее тезис о необходимости рассмотрения отдельно незаконных действий лица по созданию объекта недвижимости и самих объектов недвижимости, созданных с нарушением закона.

В этой связи в качестве задачи в настоящем параграфе постановлено определение конкретного содержания указанных выше признаков объекта самовольного строительства, или, что то же, – фактического наполнения действий застройщика для квалификации их именно в качестве самовольных, поскольку от этого напрямую зависит решение вопроса как о законности действий лица, осуществившего строительство, так и о законности возведения вновь созданного объекта недвижимости.

1. Создание объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта

Ст.263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка [209].

Следовательно, самовольность действий застройщика может выражаться в строительстве объекта недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке в отсутствие соответствующего разрешения собственника либо, если речь идет о собственнике либо титульном владельце земельного участка, – в строительстве объекта с нарушением требований о целевом назначении земельного участка или вида его разрешенного использования.

При этом целевое назначение земельных участков прямо определено законом, а разрешенное использование конкретного земельного участка конкретизирует его целевое назначение и должно быть установлено в специальном порядке применительно к конкретной территории, включающей в себя данный земельный участок (зонирование территорий) [210].

При рассмотрении вопроса об оформлении прав на земельный участок под строительство недвижимости необходимо учитывать крайне непростой порядок предоставления таких участков, регламентированный ЗК РФ, который в целом зависит от двух ключевых моментов: в чьей собственности находится предоставляемый земельный участок и каково функциональное назначение возводимого объекта недвижимости. Так, ЗК РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. для целей жилищного строительства.

Анализ правовых норм, регламентирующих порядок формирования и предоставления земельных участков под строительство, и практики их применения в целом позволяет выделить ряд проблем, приводящих, на наш взгляд, к распространению самовольного строительства в столь массовых масштабах.

Первый блок проблем связан с разграничением полномочий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере градостроительства и землепользования.