Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой а, стр. 13

Указанный автор обоснованно отмечает необходимость конкретизации рассматриваемого понятия, поскольку, если не охарактеризовать самовольные действия, действие может носить «легальный характер, т. е. быть правомерным при определенных условиях» [141].

Проецируя приведенные высказывания на самовольные действия применительно к объектам недвижимости, полагаем необходимым обязательно указывать на такой признак указанных действий, как противоправность [142], по-другому – их незаконность, что выражается в совершении действий вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку их совершения [143].

Таким образом, в самом общем (буквальном) смысле слова любые самовольные действия – это действия, совершенные субъектом по своей воле (если таковая у него присутствует). Применительно же к юриспруденции – практически любое действие, нарушающее нормативные предписания, – это самовольное действие. Хотя в принципе, даже вне правовых рамок этот термин приобрел явно негативный оттенок, о чем свидетельствуют и рассмотренные нами определения данного понятия в толковых словарях.

При этом в различных отраслях права этот термин имеет специфическую окраску. В гражданском праве он традиционно применяется не к любым нарушениям правовых норм, условий договора и т. п., а именно к незаконным действиям, выражающимся в строительстве или изменении объектов недвижимости (ст.222 ГК РФ, ст.29 ЖК РФ). По сути, в указанных статьях можно было бы говорить и о самоуправных (незаконных, противоправных) действиях в том же значении, но исторически сложился именно этот термин, что не вызывает возражений применительно к этим нормам. Вообще, в гражданском праве целый ряд терминов имеет исторически сложившиеся специфическое значение применительно к конкретным понятиям (например, физическое лицо, юридическое лицо, исполнение обязательства в натуре и др.).

Изложенный анализ понятий самовольности и самовольных действий в юридической науке позволяет сделать следующие выводы.

1. В общеправовом смысле (независимо от отрасли права) самовольные действия – это всякие действия, противоречащие закону и нарушающие хотя бы только закон, но обычно – еще и права и интересы других субъектов права.

2. Применительно к созданию или изменению объектов недвижимости в основе самовольности действий лежит отсутствие необходимых разрешений либо на первоначальное создание объекта, либо на последующее его изменение [144].

При неполучении лицом установленных законом разрешений можно выделить следующие виды самовольных действий: а) самовольные действия по первоначальному созданию объекта недвижимости (самовольное строительство); б) самовольные действия по изменению уже существующих объектов недвижимости.

3. Исходя из выделенных видов самовольных действий объекты недвижимости, созданные или измененные с нарушением закона, можно классифицировать на: а) самовольно возведенный объект недвижимости; б) самовольно реконструированный объект недвижимости; в) самовольно переустроенное и (или) перепланированное помещение; г) помещение, чье функциональное назначение самовольно изменено.

Глава 2

Самовольное создание объекта недвижимости

В настоящей главе проведен комплексный анализ гражданско-правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительством объектов недвижимости, включая определение такого строительства, раскрытие его содержания, определение правовых последствий самовольного совершения лицом действий по возведению объекта недвижимости и исследование правовой природы объекта, являющегося результатом самовольного строительства (самовольной постройки).

Помимо этого будут исследованы виды объектов самовольного строительства, обосновано их отнесение к недвижимым по природе вещам, а также исследован вопрос о том, с какого именно момента возникший в результате самовольного строительства объект подлежит отнесению к недвижимым вещам. В настоящей главе также будут освещены вопросы о владельцах таких объектов, о правах на них, а также о введении их в легальный гражданский оборот.

§ 1. Правовая природа самовольно возведенного объекта недвижимости

Проблемы самовольного строительства значительный период времени продолжают оставаться не только предметом научных дискуссий, к ним также вынуждены обращаться высшие судебные органы [145]. Это обусловлено тем, что решение проблемных вопросов имеет значение не только для развития в юридической науке теории отдельных оснований возникновения права собственности, а также применения способов защиты, но и вполне может оказывать влияние на формирование практики правоприменения.

В этой связи в настоящем параграфе поставлены следующие задачи: а) определить правовую природу самовольной постройки; б) выявить и охарактеризовать виды объектов самовольного строительства; в) установить момент, с которого вновь созданный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона. Решение поставленных теоретических задач позволит стабилизировать правоприменительную практику по делам о самовольном строительстве.

В и.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» [146] предлагается самовольную постройку, по сути, рассматривать как недвижимую вещь. При этом, с одной стороны, речь идет об основании возникновения права собственности, с другой, – о санкции за осуществление строительства с нарушением закона [147]. Нормой ст.222 ГК РФ охватывается три различных комплекса отношений, а именно: административные отношения, связанные с совершением публичного деликта (строительства с нарушением норм публичного права); отношения, связанные с совершением частного деликта (занятием чужого земельного участка); отношения, ведущие к возникновению права собственности на объект строительства или к компенсациям и возмещению [148].

При этом тезис о принадлежности самовольной постройки к объектам недвижимости почему-то считается доказанным, и в юридической литературе принято вести дискуссию о субъектах права на предъявление иска о сносе самовольной постройки [149], условиях возникновения вещного права [150], допустимости возникновения права на самовольную постройку по приобретательной давности [151], возможности применения негаторного иска для сноса самовольной постройки [152] и по другим смежным вопросам.

Полагаем, подобная дискуссия является преждевременной, поскольку правовая природа самовольной постройки все же окончательно не установлена. И вопрос должен быть поставлен вначале не столько о том, считать ли самовольную постройку движимой или недвижимой вещью, а о том, можно ли самовольную постройку вообще признавать вещью или объектом гражданских прав. И, если это объект права, то какого права – вещного или обязательственного. Найденное по этому вопросу верное решение в последующем позволяет вести речь о раскрытии содержания самовольности действий со стороны лица, осуществившего самовольную постройку, и, соответственно, предопределяет условия легализации такой постройки, способы защиты прав землевладельцев, на земельных участках которых расположена самовольная постройка.