Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой а, стр. 15

Тем не менее, для обоснования тезиса об отнесении самовольных построек к объектам недвижимости необходимо выделить критерии отнесения той или иной вещи к недвижимым в целях проецирования полученных результатов на объекты самовольного строительства [165].

Анализ исследуемого явления позволил С.А. Степанову прийти к следующему выводу: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости» [166].

Относительно первого критерия уместно привести уже ставшее хрестоматийным высказывание известного дореволюционного цивилиста профессора Л.А. Кассо о том, что использование такого приема, как перечисление примеров, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения [167].

Что касается такого критерия, как прочная связь с землей, то в отношении данного признака отнесения вещей к недвижимым в доктрине наблюдается редкое единодушие [168]. Более того, А.А. Иванов вполне обоснованно полагает, что в ГК РФ должен остаться только один признак недвижимой вещи – ее прочная связь с землей. Земельный участок в таком понимании будет главным объектом недвижимости, а остальные недвижимые вещи могут быть выделены в теоретических и практических целях при помощи критерия прочной связи с землей [169].

Такой подход соответствует и концепции «единого объекта недвижимости», закрепленной в первом проекте изменений ГК РФ [170] (ст.130), согласно которой земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь [171].

Вместе с тем пока такие изменения предусмотрены лишь в проекте, который в свете вносимых в последнее время в гражданское законодательство изменений все более утрачивает свою актуальность, а сложившаяся на сегодняшний день ситуация с понятием недвижимости вынуждает правоведов «формулировать совокупность признаков, на основании которых тот или иной объект может быть отнесен к недвижимости» [172] помимо указанного, бесспорно, главенствующего признака (прочная связь с землей) [173].

На наш взгляд, представляется научно обоснованной позиция Д.С. Некрестьянова, выделившего среди прочего в качестве институциональных признаков недвижимых вещей пространственную индивидуальность и непотребляемость [174].

Раскрывая сущность такого признака, как пространственная индивидуальность, Д.С. Некрестьянов верно обращает внимание, что «содержание данного признака составляет обязательное для объекта недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования» [175].

Содержание такого признака, как непотребляемость, характеризует объект недвижимости как в целом некую статичную величину, сохраняющую свои характеристики в течение длительного времени [176].

С учетом изложенного представляется возможным выделить следующие признаки недвижимой вещи: прочная связь с землей; пространственная индивидуальность; непотребляемость.

Проецируя данные признаки на объекты самовольного строительства, перечисленные в ст.222 ГК РФ, можно уверенно констатировать отнесение их именно к группе недвижимых по природе вещей, а точнее – к рукотворной части недвижимости.

При этом выше уже обращалось внимание на наличие «юридической теории», сторонники которой отказывают объектам самовольного строительства в отнесении их не только к объектам недвижимости, но и к объектам гражданских прав в целом [177]. Нельзя не заметить, что сторонники данной теории исходят из невозможности осуществить государственную регистрацию права собственности в отношении такого объекта. Однако ст.130 ГК РФ, исходя из анализа данной нормы, не содержит такого признака недвижимой вещи, как наличие государственной регистрации. Полагаем, что наличие такой регистрации является следствием отнесения той или иной вещи к недвижимым, а не наоборот. В то же время нельзя отрицать тот факт, что недвижимые вещи становятся объектом любых гражданских правоотношений только после государственной регистрации прав на них. Такой вывод прямо следует из ст.131 ГК РФ [178], а, кроме того, находит подтверждение в доктрине [179] и судебной практике [180].

Таким образом, самовольная постройка относится к недвижимости именно по своей физической природе, представляя собой, по сути, особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.

Далее, в соответствии с поставленными в настоящем параграфе задачами, проанализируем, какие виды объектов строительства (а по терминологии ГК РФ – построек) могут быть признаны самовольными по действующему законодательству.

Ст.222 ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой могут быть признаны здание, сооружение или другое строение.

Традиционным в качестве основного отличительного признака здания от сооружения считается то, что первые предназначены для постоянного проживания или нахождения в них людей, а вторые – служат чисто техническим целям и в этой связи люди находятся там лишь незначительное время. Такое понимание данных понятий соответствует как нормативным их определениям [181], так и доктринальному обоснованию, нашедшему место в цивилистической литературе [182].

Что касается включения в состав объектов самовольного строительства строений, то указанный термин, помимо ГсК РФ, упоминается также в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [183], включившим в состав перечня недвижимого имущества, которое может быть заложено, строения потребительского назначения.

В свое время И.Л. Брауде писал: «Термин «строение» является наиболее принятым нашим законодательством, но не единственным, обозначающим постройку. Наряду с ним в законодательных актах встречаются термины «здание» (от древнего «здати», т. е. созидать, строить) и «дом»» [184]. Полагаем, данное высказывание лишний раз подтверждает отсутствие единообразия в употреблении понятийного аппарата отечественным законодателем как раньше, так и сегодня.

Как отмечает И.Д. Кузьмина, «термин «строение», популярный в советском законодательстве, использовался для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа. В современном законодательстве на смену столь неопределенному, не отражающему основное деление вещей на движимые и недвижимые обозначению, пришло понятие «здания и сооружения» как рукотворной недвижимости…» [185].