Самовольное создание и изменение объектов недвижимости в Российской Федерации (гражданско-правовой а, стр. 10

Что касается ra.IV «Переустройство и перепланировка жилого помещения» ЖК Азербайджанской Республики, то в целом по структуре и содержанию она очень похожа на гл.4 ЖК РФ, имеющую аналогичное название [99], но есть и ряд, на наш взгляд, положительных и принципиальных отличий.

Во-первых, ст.23 ЖК Азербайджанской Республики в отличие от ст.24 ЖК РФ, определяя понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, содержит не примерный перечень видов работ, подпадающих под данные понятия, а должным образом раскрывает их содержание, что, полагаем, влечет невозможность произвольного расширения перечня таких работ, как это имеет место в России.

Во-вторых, в случае осуществления самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, которые, тем не менее, не нарушают права и законные интересы соседей или иных третьих лиц, не создают опасность для их жизни и здоровья, и допустимо изменяют внешний вид здания (если рассматриваемые действия были направлены именно на его изменение) (ст.25 ЖК Азербайджанской Республики), соответствующий орган исполнительной власти оформляет проведенное переустройство и (или) перепланировку с выдачей соответствующего акта (ст.27, 26 ЖК Азербайджанской Республики). В то время как в аналогичной ситуации в России узаконить соответствующие самовольные действия может только суд (ч.4 ст.29 ЖК РФ), который в таком случае выполняет совершенно не свойственные ему функции.

Интересное законодательное решение содержится в ЖК Республики Беларусь: легальные дефиниции перепланировки и переустройства, содержащие в ст.1, указывают, что такие действия возможны в отношении обоих видов помещений (как жилых, так и не жилых).

Процедура совершения указанных действий выглядит стандартной. Уникально то, что для получения необходимого согласования лицо, инициирующее указанную процедуру, обязано предоставить доступ в помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра помещения составляется акт, который, среди прочего, является документом, на основании которого и принимается решение о согласовании либо отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки (ст.17 ЖК Республики Беларусь). Полагаем, что такой натурный осмотр помогает не только принять объективное решение о возможности изменения помещения без угрозы несущим конструкциям здания, нарушения прав третьих лиц, но и стимулирует собственников не начинать ремонтно-строительные работы без получения необходимого согласования.

При этом лица, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, в любом случае обязаны получить согласование (разрешение) таких переустройства и (или) перепланировки в вышеописанном порядке, и в случае отказа в согласовании таких действий привести помещение в прежнее состояние. Возможность узаконивания таких действий в судебном порядке, как и в Кыргызстане, Азербайджане, отсутствует.

ЖК Республики Беларусь имеет еще одно принципиальное отличие: содержит норму, посвященную реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (ст.20). При этом сама норма является бланкетной (определения реконструкции в ст.1, раскрывающей понятия, также не содержится). Тем не менее, само по себе включение данной нормы в текст нормативного правового акта свидетельствует о выделении законодателем таких действий, правда без должной их регламентации.

Проведенный анализ законодательства ряда зарубежных стран позволяет прийти к следующим выводам.

1. Имеются принципиальные различия в правовом регулировании последствий самовольного создания объектов недвижимости: неукоснительное соблюдение интересов собственника земельного участка, главным образом охрана его прав и интересов в европейских странах и, напротив, приоритет интересов самовольного застройщика на постсоветском пространстве.

2. В части гражданско-правового регулирования отношений по изменению существующих объектов недвижимости (пристройка, надстройка, реконструкция, переустройство, перепланировка, смена назначения и пр.) наблюдается единый подход во всех упомянутых странах: в качестве общего правила просматривается тенденция осуществления указанных действий с разрешения уполномоченного органа, при этом необходим соответствующий проект выполнения работ. Изменение объектов недвижимости без соблюдения установленных правил квалифицируется в качестве самовольного.

3. В законодательстве разных стран также можно выделить существенные отличия: наибольшая доля публично-правового регулирования при осуществлении поименованных работ в отношении объектов недвижимости и приоритет градостроительного законодательства (Франция, англо-саксонские страны); отсутствие детальной регламентации процедуры осуществления таких действий, как следствие, пробельность права в данном направлении (большинство бывших советских республик); «неработающие» нормы о необходимости приведения самовольного переустроенного и (или) перепланированного помещения в первоначальное состояние (также большинство бывших советских республик) и пр.

§ 3. Понятие самовольных действий применительно к самовольному созданию и (или) изменению объектов недвижимости

В настоящее время в юридической литературе отсутствует понятие самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, равно как и классификации таких действий. Отдельные монографические исследования посвящены самовольной постройке [100], самовольным переустройствам и (или) перепланировкам жилого помещения [101], ряд авторов обращает внимание на проблемы самовольной реконструкции объектов недвижимости [102], а также самовольного изменения функционального назначения помещений [103], что наглядно демонстрирует отсутствие комплексного взгляда на изучаемую проблему.

Негативным следствием последнего является как разный подход законодателя к правовым последствиям таких самовольных действий и возможности легализации объектов, полученных в их результате, закрепленный в ГК РФ (в отношении самовольного строительства) и ЖК РФ (в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений) либо полное его отсутствие (в отношении самовольной реконструкции объектов недвижимости; самовольного перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое), так и отсутствие единства в теории применительно к таким самовольным действиям и объектам.

Не лучшим образом в цивилистике обстоит дело с самим понятием самовольных действий, которое отсутствует, не изучается вовсе и констатируется как некая данность. Единственным исключением из общего правила является статья Л.В. Щенниковой, в которой автор обращает внимание на сущность понятия, «обозначаемого словосочетанием «самовольная постройка»», и анализирует само название института, его признаки применительно к сути данного явления [104], что является несомненным преимуществом данной работы. Позиция, высказанная Л.В. Щенниковой, нашла свое дальнейшее развитие в диссертационном исследовании А.И. Оганова, который, анализируя именно словосочетание «самовольная постройка», приходит к выводу о том, что «с точки зрения дня сегодняшнего его нельзя признать удачным. Само по себе словосочетание говорит лишь о самостоятельности воли в осуществлении строительства» [105].

Тем не менее, названные авторы (Л.В. Щенникова и А.И. Оганов) ограничивают свои исследования институтом самовольной постройки и изучением соответствующих самовольных строительных действий по первоначальному возведению объекта недвижимости, что представляется явно недостаточным в свете огромного количества случаев как самовольного строительства объектов недвижимости, так и осуществления иных самовольных действий, изменяющих уже построенные объекты.